Le droit de préemption urbain en lotissement est un sujet complexe, mais essentiel à comprendre pour quiconque s’intéresse aux transactions immobilières. Cet article vise à fournir un guide exhaustif sur le sujet, expliquant ce que c’est, comment il fonctionne et les implications potentielles pour les propriétaires et acquéreurs impliqués.
Table des matières
Qu’est-ce que le droit de préemption urbain en lotissement ?
Définition du droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain, ou DPU, est une disposition légale qui permet à certaines entités, généralement des collectivités locales, d’acquérir prioritairement un bien immobilier mis en vente avant tout autre acheteur potentiel. Cette procédure a pour but de réaliser des projets d’intérêt général comme la création d’espaces verts ou la construction de logements sociaux.
Application dans les lotissements
En matière de lotissement, cette règle demeure applicable. Ainsi, lorsqu’un terrain situé dans un périmètre où le DPU est instauré est mis en vente, la commune dispose d’un droit de premier refus. Elle peut donc décider d’acheter le terrain afin d’y réaliser ses propres projets d’aménagement.
Afin d’aborder plus précisément comment ce processus se déroule, passons aux modalités d’application du droit de préemption urbain.
Modalités d’application du droit de préemption urbain
Zone d’application du DPU
Le DPU ne s’applique pas de manière uniforme sur l’ensemble du territoire. Il est mis en œuvre dans des zones définies par le plan local d’urbanisme (PLU) ou un document équivalent. Les secteurs doivent être précisément identifiés et justifiés par la collectivité.
Biens concernés et exclus du DPU
Principalement, les biens immobiliers concernés sont les terrains bâtis ou à bâtir ainsi que les lots de copropriété d’une superficie supérieure à 1000m².
- Terrains non bâtis : si leur acquisition permettrait la réalisation, l’établissement ou l’extension de lotissements communaux.
- Terrains bâtis : lorsqu’ils sont destinés à être démolis pour une opération d’aménagement urbain spécifique.
Cependant, certains biens sont exclus du droit de préemption urbain tels que les ventes entre parents jusqu’au troisième degré inclus, les ventes à un locataire en place depuis plus de deux ans et les cessions à titre gratuit (dons).
Exercice et renonciation au droit de préemption
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier situé dans une zone où le DPU est applicable, il doit en informer la mairie par le biais d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). C’est à partir de cette déclaration que commence le délai d’exercice du droit de préemption urbain, généralement deux mois.
Passons maintenant à la procédure à suivre pour exercer ce droit.
Procédure à suivre pour exercer le droit de préemption
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre son bien situé dans une zone soumise au DPU, il doit en informer la commune avant toute chose. Pour cela, il remplit une déclaration d’intention d’aliéner, qu’il transmet ensuite à la mairie du lieu où se situe le bien.
Décision de la commune
Après réception de la DIA, la commune dispose d’un délai de deux mois pour prendre sa décision : préempter ou renoncer.
| Action | Description |
|---|---|
| Préempter | Si elle décide de préempter, la commune devient prioritaire pour l’achat du bien. Elle doit alors payer au vendeur le prix indiqué dans la DIA. |
| Renoncer | Si elle renonce, le vendeur est libre de vendre son bien à qui il veut. |
Maintenant que nous avons vu comment s’exerce ce droit, penchons-nous sur les conséquences potentielles pour les propriétaires et acquéreurs.
Conséquences pour les propriétaires et acquéreurs
Pour le propriétaire
D’une part, la mise en œuvre du droit de préemption urbain peut retarder considérablement la vente d’un bien. Si la commune préempte, le propriétaire doit vendre au prix indiqué dans sa DIA. Ce qui peut représenter une contrainte si le marché immobilier est en hausse.
Pour l’acquéreur potentiel
De l’autre côté, un acquéreur potentiel a tout intérêt à vérifier si le bien qu’il envisage d’acheter se situe dans une zone de préemption. En cas de préemption par la commune, l’acquéreur initial se retrouve sans rien.
Toutefois, il existe des moyens pour contester une décision de préemption. Voyons maintenant quelles sont les voies possibles de recours.
Contester une décision de préemption : quels recours ?
Recours administratif
En premier lieu, il est possible d’intenter un recours administratif. Le vendeur ou l’acquéreur évincé peut demander à la commune de réviser sa décision. Toutefois, ce type de recours n’a pas de caractère suspensif.
Saisine du tribunal administratif
Si le recours administratif ne donne pas satisfaction ou si la commune maintient sa décision malgré la demande de révision, il reste possible de saisir le tribunal administratif. Celui-ci peut annuler la décision de préemption pour des motifs d’illégalité.
Finalement, que retenir de ce guide complet sur le droit de préemption urbain en lotissement ?
Le droit de préemption urbain est un outil essentiel pour les communes qui souhaitent maîtriser leur aménagement urbain. Cependant, son application nécessite une bonne connaissance de ses règles par les propriétaires et acheteurs potentiels. Que ce soit sur la zone d’application, les biens concernés ou encore les modalités d’exercice et de contestation, chacune de ces facettes a son importance dans l’aboutissement ou non d’une vente immobilière.
