L’investissement immobilier offre plusieurs options, dont le viager. Alors que ce mécanisme suscite de plus en plus d’intérêt, la question de sa fiscalité reste complexe et souvent incomprise. Cet article se propose de vous éclairer sur les tenants et aboutissants fiscaux du viager.
Table des matières
La compréhension de la fiscalité liée au viager
Définition du viager
Avant toute chose, il semble essentiel de rappeler ce qu’est un viager. Il s’agit d’une forme de vente immobilière où le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien à un acquéreur (appelé débirentier) contre une rente viagère, payée jusqu’à son décès. Le crédirentier peut également demander un « bouquet », c’est-à-dire un paiement initial en plus de la rente.
Système fiscal du viager
Le système fiscal du viager est spécifique et diffère des autres formes classiques d’achat immobilier. Le volume et le type d’impositions varient selon que vous êtes vendeur ou acquéreur, comme nous allons le voir dans les sections suivantes.
Dans l’univers complexe du viager, comprendre les implications fiscales pour chacune des parties prenantes est primordial.
Les implications fiscales pour le vendeur en viager
Imposition sur la rente viagère
Pour le crédirentier, la rente viagère est considérée comme un revenu et est donc soumise à l’impôt sur le revenu. Cependant, une fraction de cette rente est exonérée, selon l’âge du vendeur au moment de la vente. Plus le vendeur est âgé, plus cette exonération est importante.
Exonération de la taxe foncière
Lorsque le vendeur réserve le droit d’occuper le bien (viager occupé), il reste redevable de la taxe foncière. En revanche, dans le cas d’un viager libre, la taxe foncière est à la charge de l’acquéreur.
Tour d’horizon réalisé pour le crédirentier, penchons-nous maintenant sur les conséquences fiscales pour l’acheteur.
L’impact fiscal pour l’acquéreur du viager
Déduction des intérêts d’emprunt
A noter que si l’acquéreur a recours à un emprunt pour financer son acquisition en viager, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers.
Imposition de la valeur occupée dans un viager occupé
Dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur doit s’affranchir chaque année de l’imposition sur la « valeur occupée » du logement.
Après avoir vu comment se positionne chacun des acteurs face à la fiscalité du viager, intéressons-nous à un autre aspect : la revente du bien.
Calcul et imposition de la plus-value en cas de revente du bien en viager
Plus-value immobilière
La vente d’un bien immobilier peut engendrer une plus-value, différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Cette plus-value est susceptible d’être imposée. Dans le cas de la revente d’un bien acquis en viager, le calcul se complexifie.
Abattements pour durée de détention
Pour atténuer l’impact fiscal, des abattements pour durée de détention sont prévus. Ils démarrent dès la première année de détention et peuvent conduire à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Après avoir exploré toutes ces facettes fiscales du viager, il est temps de faire un récapitulatif.
Pour synthétiser, le viager offre une opportunité intéressante aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Cependant, sa fiscalité complexe nécessite une bonne compréhension : imposition sur la rente viagère avec exonération possible selon l’âge du vendeur, taxe foncière à la charge du vendeur ou acquéreur selon que le viager est occupé ou non, possibilité de déduction des intérêts d’emprunt pour l’acheteur et taxation éventuelle de la plus-value lors d’une revente avec abattements progressifs. Il convient donc avant toute décision de s’informer précisément ou de se faire accompagner par un professionnel.
