Clause d'indexation du loyer d'un bail commercial : mécanisme et calcul

Clause d’indexation du loyer d’un bail commercial : mécanisme et calcul

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En matière de bail commercial, nombreux sont les termes qui peuvent prêter à confusion. Parmi eux, la clause d’indexation du loyer est un concept clé pour comprendre comment fonctionne le paiement des loyers commerciaux. Cet article vous aidera à démystifier cette notion en expliquant son mécanisme et en proposant une méthode de calcul.

Comprendre la clause d’indexation dans le bail commercial

Comprendre la clause d'indexation dans le bail commercial

Qu’est-ce qu’une clause d’indexation ?

Aussi appelée clause d’échelle mobile, la clause d’indexation permet de réviser automatiquement le montant du loyer selon l’évolution d’un indice défini au préalable dans le contrat de bail. Ce procédé garantit au bailleur que le loyer qu’il perçoit ne sera pas impacté par l’inflation.

L’intérêt de l’indexation pour le locataire et pour le propriétaire

Pour le propriétaire, cette clause assure une stabilité et une augmentation régulière des revenus locatifs. De son côté, le locataire y trouve aussi son compte : il est en mesure de prévoir l’augmentation annuelle du loyer et peut ainsi mieux gérer son budget.

Continuons maintenant sur les conditions nécessaires à la validité d’une telle clause.

Les conditions de validité d’une clause d’indexation du loyer

La référence à un indice officiel

Pour être légale, la clause doit se référer à un indice officiel publié par l’INSEE. Le plus couramment utilisé est l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

La double limite de variation du loyer

L’indexation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice choisi. De plus, une seconde limite est posée par la loi : le loyer indexé ne peut excéder la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

Ainsi donc, bien rédiger cette clause est primordial. Voyons comment faire.

Rédaction et exemple d’une clause d’indexation efficace

Les éléments essentiels

Une clause d’indexation efficace doit contenir plusieurs éléments clés : le choix de l’indice, la date de référence pour ce dernier et la périodicité de l’indexation. Elle doit également indiquer que l’augmentation ne peut excéder celle de l’indice choisi.

Exemple de rédaction

« Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail en fonction de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), indice publié par l’INSEE. « 

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Mais comment donc effectuer le calcul d’une telle indexation ?

La méthode de calcul pour l’indexation du loyer commercial

La méthode de calcul pour l'indexation du loyer commercial

Formule générale

Réaliser le calcul d’une indexation de loyer est relativement simple. Il suffit d’appliquer la formule suivante : Loyer initial x (Nouvel indice / Indice de référence).

Exemple détaillé de calcul

Supposons un loyer initial de 1 000 €, un indice de référence à 108. 25 (ILC du 2e trimestre 2017) et un nouvel indice à 110. 17 (ILC du 2e trimestre 2018).

Méthode Résultat
Loyer initial x (Nouvel indice / Indice de référence) 1000 x (110. 17 / 108. 25)
=1 017, 75 €

Toutefois, il faut savoir que révision et indexation ne sont pas synonymes en matière de bail commercial.

Révision vs Indexation : quelles différences pour les loyers commerciaux ?

Définitions et distinctions

Tandis que l’indexation est une modification automatique du loyer en fonction d’un indice choisi, la révision est une modification qui peut être demandée par le bailleur ou le locataire tous les trois ans, sur la base des variations constatées sur l’ensemble du marché immobilier.

Possibilités et limites

La révision triennale est un droit pour les deux parties, mais elle ne peut pas conduire à une augmentation supérieure à celle qui résulterait de l’application d’une clause d’indexation légale. En effet, la loi encadre strictement ces modifications afin d’éviter tout abus.

Passons maintenant à l’étude de la procédure de révision en présence d’une clause d’indexation.

Procédure de révision du loyer en présence d’une clause d’indexation

Procédure de révision du loyer en présence d'une clause d'indexation

Première phase : la demande de révision

L’un ou l’autre des contractants peut demander la révision du loyer à la date anniversaire du bail. Pour cela, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou signifier sa demande par acte d’huissier.

Deuxième phase : le calcul du nouveau loyer

Une fois que la demande a été faite, le nouveau loyer est calculé selon les règles précédemment énoncées. Si les parties ne parviennent pas à s’accorder sur ce montant, c’est le juge qui tranchera.

Pour conclure cette étude approfondie, nous allons vous indiquer quelques textes de loi et références utiles.

Textes de loi et références utiles sur l’indexation des loyers commerciaux

  • Article L145-38 du Code de commerce : règle l’indexation des loyers commerciaux.
  • Article L145-33 du Code de commerce : encadre la révision triennale du loyer.
  • Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : publié par l’INSEE, il sert à indexer les loyers des activités commerciales et artisanales.

Cet article vous a permis d’acquérir une meilleure compréhension de la clause d’indexation du loyer dans le bail commercial. Que vous soyez bailleur ou locataire, la maîtrise de cette notion vous aidera à négocier vos contrats de bail avec plus d’aisance et à anticiper les évolutions futures du montant de votre loyer.

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